内容概要

在房屋租赁场景中，租赁合同书面形式的选择直接影响当事人权利义务的稳定性。尽管《民法典》第七百零七条明确租赁期限六个月以上的合同建议采用书面形式，但法律未强制要求所有租赁关系必须书面订立。这种灵活性在实务中可能引发多重隐患：口头约定因缺乏书面证据支撑，在发生争议时易导致维权举证困难；双方对租金支付、房屋用途等条款理解不一致时，易升级为法律纠纷；涉及转租纠纷或房屋设施损坏赔偿时，责任认定可能因约定不明陷入僵局。此外，未签订书面合同还可能因缺失政府备案程序，影响承租人办理居住证等公共服务事项的合法性。

租赁合同必须书面签订吗

根据《民法典》第707条规定，租赁期限六个月以上的合同应当采用书面形式，但未强制要求短期租赁必须书面缔约。法律虽未完全禁止口头协议，但实践中书面合同仍是明确权利义务的核心凭证。当租赁关系仅通过口头约定建立时，双方对租金标准、支付周期、房屋用途等关键条款易产生记忆偏差，尤其涉及违约责任认定时缺乏可追溯的文本依据。值得注意的是，即便法律认可口头租赁的效力，在发生争议时承租人往往面临更重的举证责任，需通过转账记录、聊天记录等间接证据还原事实，显著增加维权成本。

民法典对合同形式的规定

根据《民法典》第四百六十九条，当事人订立合同可采用书面形式、口头形式或其他形式，法律未强制要求特定形式。对于租赁合同而言，若租期超过六个月，法律虽未禁止口头协议，但明确规定应当采用书面形式；若未订立书面合同，则视为不定期租赁，双方可随时解除合同。这一规定既体现了契约自由原则，也通过形式要求为长期租赁关系提供稳定性保障。值得注意的是，即便租期不足六个月，书面合同仍能明确约定租金、押金、维修责任等核心条款，避免因约定不明产生后续纠纷。

口头租赁的维权困境

尽管《民法典》认可口头租赁合同的法律效力，但实践中维权举证困难往往成为租客与房东纠纷的核心痛点。当双方仅凭口头约定确定租金、租期、维修义务等关键条款时，一旦产生争议，缺乏书面记录将导致违约责任认定陷入"各执一词"的僵局。例如租客主张房东未履行房屋修缮承诺，却难以提供录音、证人等有效证据；房东若指责租客擅自转租纠纷，同样面临举证链条断裂的风险。司法实践中，当事人往往依赖零散的转账记录、聊天截图等间接证据，但这些材料通常仅能证明部分履约事实，无法完整还原双方真实合意。特别在涉及房屋设施损坏赔偿、物业费用分摊等复杂情形时，口头协议的不确定性会显著增加争议解决成本。

条款模糊引发的争议风险

民法典虽未强制要求租赁合同采用书面形式，但口头约定的天然缺陷容易导致条款模糊问题。在缺乏书面记录的情况下，双方对租金支付周期、房屋维修义务、转租权限等关键内容的理解可能存在根本性分歧。例如，出租人主张租金按月支付，而承租人可能理解为按季度结算；或对房屋自然损耗与人为损坏的界定标准产生争议。此时，民法典第510条虽规定可依据合同相关条款或交易习惯推定，但实际操作中需依赖证人证言或间接证据，举证难度显著增加。特别是涉及转租纠纷时，若未明确约定转租条件及违约责任，承租人擅自转租的行为可能触发连环法律争议，出租人亦难以快速主张权利。

违约责任认定难题解析

在租赁关系存续期间，违约责任认定的复杂性往往因合同形式缺失而加剧。根据《民法典》第五百七十七条，违约方需承担继续履行、赔偿损失等责任，但口头协议因缺乏明确条款记载，常导致双方对违约行为标准、赔偿金额计算方式产生根本性分歧。例如承租人提前退租时，出租人主张的实际损失可能包含空置期租金、重新招租成本等多重因素，若未通过书面形式预先约定计算规则，司法实践中将更多依赖举证材料的完整性。

值得关注的是，转租纠纷与房屋设施损坏赔偿争议往往与违约责任认定形成连锁反应。当承租人擅自转租引发房屋结构破坏时，出租人既需证明原始租赁关系中的禁止转租约定，又需确认次承租人行为与损害后果的因果关系，这种双重举证责任在无书面合同支撑时极易形成证据断层。实践中，法院可能参照交易习惯或通过租金支付记录等间接证据进行推定，但该方式存在较大的裁量空间风险。

转租纠纷如何依法解决

转租纠纷的解决需以《民法典》相关规定为基础。承租人经出租人同意可将租赁物转租，但书面合同中未明确转租条款或未取得出租人书面同意时，次承租人可能面临租赁关系无效的风险。若发生争议，法院通常依据实际履行情况、租金支付记录及沟通证据综合判断责任归属。值得注意的是，口头约定的转租行为因缺乏书面凭证，易导致次承租人无法证明出租人知情，进而引发违约责任认定困难。实践中，建议在原始租赁合同中明确转租权限，并通过补充协议或书面确认函固化各方权利义务关系，必要时可借助微信、邮件等电子证据作为辅助证明。

备案缺失的法律隐患

值得注意的是，书面合同未进行登记备案可能导致多重法律风险。根据《民法典》第七百零六条，租赁合同未经登记备案不影响合同效力，但在实际纠纷中，备案材料是证明租赁关系真实性的重要依据。若合同未备案，租客在主张居住权或对抗第三方权利主张时，可能因缺乏行政记录而陷入举证困境。例如，在转租纠纷中，次承租人难以直接通过未备案合同证明原始租赁关系的合法性，可能影响其权益保护。此外，部分地方政府对房屋租赁实行备案管理制度，未履行备案义务的当事人可能面临行政处罚或影响后续争议解决程序的推进。

书面合同的实务操作建议

为降低租赁关系中的法律风险，建议双方优先签订书面合同，并遵循标准化操作流程。在条款拟定阶段，需明确约定租金支付方式、押金退还条件、房屋维修责任等核心内容，避免因条款模糊引发争议。对于可能涉及的转租纠纷，应在合同中明确转租权限及限制条款，并由各方签字确认。签署时，建议通过见证人或第三方平台留存签署过程记录，增强合同效力。此外，书面合同应包含房屋现状确认清单及设施清单，作为后期违约责任认定的依据。若涉及长期租赁，可同步办理租赁备案手续，强化维权举证的合法性基础。定期审查合同履行情况并及时补充书面协议，是防范潜在纠纷的有效手段。