内容概要

当房屋租赁关系存续期间，房东进行房屋转租或出售行为时，承租人的权益保障问题成为法律实践中的焦点。本文将从买卖不破租赁原则的适用条件入手，分析租客在房屋产权变动时维持居住权的法律依据，同时明确承租人行使优先购买权的程序与时限要求。针对转租行为，重点阐释合法转租需满足的书面同意条件及违约后果，并梳理出租人单方解除合同的法定情形。通过系统解读租赁双方的权利边界，为承租人提供居住权保障的实务指引，确保交易稳定性与法律合规性双重目标的实现。

买卖不破租赁原则解析

根据《民法典》确立的买卖不破租赁原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，原租赁合同效力不受影响。这意味着当房东将已出租的房屋转售时，新产权人需继续履行原有租约，承租人有权在约定期限内继续居住。该原则的适用前提是租赁关系已通过书面合同确立，且房屋实际交付使用。实践中，若租赁经登记备案，其对抗效力更为明确；若未登记，承租人需提供租金支付凭证等证据证明租赁关系存续。需要特别注意的是，该原则不适用于房屋灭失、租赁期限届满或当事人另有约定的情形。

租客优先购买权如何行使

在租赁关系存续期间，当出租人决定出售房屋时，优先购买权的行使需满足法定条件与程序。根据《民法典》，承租人应在收到书面通知后15日内明确购买意向，超期未答复则视为放弃权利。值得注意的是，同等条件是行使该权利的核心要件，包括价格、付款方式等要素均需与第三方买家保持一致。若出租人未履行通知义务或隐瞒交易信息，承租人可主张损害赔偿。实践中，建议承租人以书面形式向出租人发送购买要约，并同步向不动产登记机构查询产权变动情况，以确保权利有效实现。

房屋转售是否影响居住权

根据《民法典》确立的买卖不破租赁原则，租赁期间内房屋所有权发生变更的，原租赁合同对新所有权人继续有效。这意味着，即便房屋被转售，承租人在租期内的居住权依然受法律保护，新房东不得以产权变动为由要求提前终止租赁关系或调整租金。

不过，承租人需注意优先购买权的行使规则。若房东出售房屋时未提前通知承租人，或未保障其优先购买权，承租人可主张权利救济，但需在知悉交易后15日内以书面形式明确购买意向。此外，若房屋转售过程中存在恶意串通、虚构交易等情形，承租人可请求法院确认买卖合同无效。

值得注意的是，即使房屋完成过户，新房东仍需履行原租赁合同义务，包括维持租金标准、保障居住条件等。但若租赁合同本身存在法定解除事由（如承租人长期拖欠租金），新房东可依据法律规定主张权利。在此情形下，居住权的存续需以合同有效为前提。

转租行为合法条件须知

在租赁关系中，转租行为的合法性需满足严格条件。根据《民法典》规定，承租人需事先取得出租人书面同意，方可进行转租。实际操作中，租赁合同若明确禁止转租条款，则承租人擅自转租可能构成违约。即使合同未作限制，承租人仍需以书面形式向房东提出申请，并确保转租后的房屋用途符合原合同约定。

此外，合法转租需满足两项核心要求：一是次承租人的使用不得损害房屋主体结构或超出约定功能范围；二是转租期限不得超过原租赁合同剩余期限。若存在分租情形，承租人还需确保转租范围与原始承租面积一致，避免空间分割引发安全隐患。完成转租后，承租人负有及时向房东备案备案手续的义务，并提供次承租人的基本信息以供查验。值得注意的是，即便获得书面同意，若次承租人出现拖欠租金、损坏房屋等行为，原承租人仍需承担连带责任。

房东转租行为的法律后果

当房东在未取得承租人书面同意的情况下擅自将房屋转租时，其行为可能触发多重法律风险。根据《民法典》，承租人有权主张租赁合同解除并要求房东承担违约责任，同时因转租导致的房屋使用价值贬损或租金差价损失，承租人可依法主张损害赔偿。值得注意的是，若次承租人因房东隐瞒转租事实而遭受损失，原承租人亦可向房东追责。对于已签订合法转租协议的情形，房东需确保次承租人履行原租赁合同义务，否则仍需对承租人权益受损承担责任。实践中，承租人可通过留存沟通记录、核查转租备案信息等方式，有效维护自身居住权及合同权益。

承租人居住权保障措施

为切实维护承租人的居住权益，我国法律体系设置了多层保障机制。依据《民法典》确立的买卖不破租赁原则，即便房屋所有权发生转移，原租赁合同对新的产权人仍具约束力，租户可继续按约使用房屋。针对租期内的居住稳定性，建议双方在书面合同中明确约定租赁期限、续约条件及租金调整规则，避免因条款模糊引发争议。

此外，承租人可通过向不动产登记机构申请租赁备案登记，强化租赁关系的公示效力，防止房屋出售或抵押时自身权益受损。若因房东擅自转租或提前收房导致居住权受侵害，承租人可依据《民事诉讼法》提起居住权确认之诉，或要求出租人承担违约责任。对于经济困难的租户，部分地方性法规还设置了租金缓交或临时安置等救济措施，进一步织密居住权益保护网络。

租赁合同解除的法定情形

当租赁关系存续期间，合同解除权的行使需严格遵循法律规定。根据《民法典》，若承租人未经出租人书面同意擅自转租房屋，出租人有权单方解除合同并要求赔偿损失。此外，承租人未按约定支付租金且经催告后仍逾期超15日，或对房屋进行不当使用导致严重损害，均构成法定解除事由。需要特别注意的是，即便存在买卖不破租赁原则保护，若承租人实施危及房屋安全的行为，出租人仍可主张解除合同。这类情形中，承租人居住权的存续需以履行合同义务为前提，权利与责任呈现对等性特征。

优先购买权行使时限规定

根据《中华人民共和国民法典》，出租人通知承租人出售房屋时，优先购买权的行使期限为收到通知之日起15日内。该期限以书面通知送达或承租人实际知晓出售事实的时间为起算点，若未明确约定通知方式，则默认通过书面形式确认。若承租人未在法定期限内明确表示购买意向，则视为自愿放弃该项权利，出租人可依法将房屋出售给第三方。需要注意的是，15日为除斥期间，不因任何事由中止或延长，逾期未主张即产生失权效果。实践中，承租人可通过留存书面沟通记录、催告函件等方式证明主张权利的时效性，避免因时限争议导致权益受损。